Mortgage Spain

Welche Hypothek ist in Spanien am Besten?

Interview mit Anne Bayne, Geschäftsführerin von realestate-dreams

Wie wirken sich die zurzeit niedrigen Zinssätze auf den Spanischen Immobilienmarkt aus?

Die niedrigen Zinsen wirken sich zwar positiv aus, weiterhin ist aber eine unmittelbare Erholung der Preise und Nachfrage deutlicher in den Toplagen als in den ländlichen Gegenden zu spüren.

 

Anne Bayne
Anne Bayne

Raten Sie zu einem festen oder zum variablen Zinssatz?

Zurzeit sind Hypotheken mit festem Zinssatz die beste Option in den meisten Fällen. Es ist zwar so, dass eine Hypothek mit variablem Zinssatz auf den ersten Blick günstiger ist, weil der Euribor, der europäische Leitzins, im Minus ist. Variable Hypotheken errechnen sich aus dem Euribor plus einem von jeder Bank für den Kunden individuell festgelegtem Zinssatz. Der Euribor wird aber wahrscheinlich in den nächsten 2-3 Jahren wieder auf 2% und in den Jahren danach weiter steigen, dann wird diese Art Hypothek schnell teuer. Eine Hypothek mit festem Zinssatz hingegen ist für 20, 25 oder 30 Jahre festgeschrieben und bietet so mehr Planungssicherheit. Nebenbei sind die Zinssätze für Hypotheken dieser Art niedrig wie nie. Der Wirtschaftsprofessor Gonzalo Bernardos führt das Beispiel an dass, wenn ich jetzt eine Hypothek zum festen Zinssatz von 2,5% aufnehme und die Inflationsrate in 2020 ist 2,5%, dann sind die realen Kosten für mich 0%, also gratis. Das ist keine wilde Spekulation sondern sehr realistisch, diese Hypotheken sind also eine wirklich günstige Gelegenheit.

Trotzdem wurden bis September letzten Jahres nur 19,2% der Hypotheken mit festem Zinssatz abgeschlossen (Quelle: INE)

Dieses Hypothekensegment  war bisher in Spanien wenig bekannt und in der Vergangenheit durch die hohen Zinssätze nicht attraktiv. Erst seit 2 Jahren werden sie aktiv von den Banken angeboten, erst von den kleineren Instituten die flexiblere Preispolitiken verfolgen, jetzt auch von den grösseren Banken. Man muss bedenken dass viele Verbraucher sich nicht auskennen und nicht richtig beraten werden beim Kauf, das Geschäft mit dem variablen Zinssatz ist langfristig für die Banken natürlich lukrativer.

Die meisten Käufer erwerben einmal in ihrem Leben eine Immobilie und trotz der enorm hohen Ausgabe lassen sie sich nicht unabhängig beraten wie für sie die beste Finanzierung wäre. Und natürlich sind die Hypotheken zu variablem Zinssatz kurzfristig günstiger, das wirkt auf die Kunden im ersten Moment attraktiver.

Gibt es auch Gründe die gegen eine Hypothek mit festem Zinssatz sprechen?

Ja durchaus. Wenn Sie z.B. wissen, dass Sie die Hypothek nach wenigen Jahren ablösen werden, dann ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz natürlich günstiger. Ebenso sollten Verbraucher aufpassen die eine „Clausula Suelo“ in ihrem Kreditvertrag unterschrieben haben. Diese wurde vom obersten Spanischen Gerichtshof 2013 für ungültig erklärt. Die Banken versuchen seitdem den betroffenen Kunden die Hypothek festverzinst umzuwandeln, das kann aber je nach Laufzeit nachteilig sein.

Was ist zu beachten wenn ein Ausländer eine Hypothek in Spanien beantragt?

Es gibt hier 2 Möglichkeiten: Direkt mit der Bank über die Hypothek zu verhandeln oder einen Hypothekenvermittler zu kontaktieren.

Wir vermitteln Kontakte zu verschiedenen Banken mit englischsprachigen Beratern oder auch zu Hypothekenvermittlern. Der Vorteil eines Vermittlers ist, dass er bessere Konditionen mit den Banken aushandeln kann. Er verdient zwar einmal ein Honorar bei Abschluss aber langfristig kann er einem viel Geld sparen wenn er die Konditionen zur Abzahlung entsprechend verhandelt.

Direkt bei der Bank kann man natürlich auch eine Hypothek abschliessen. Es empfiehlt sich immer 2-3 Angebote bei Bank und Vermittler einzuholen und zu vergleichen.

Welche Unterlagen benötige ich um ein Angebot zu erhalten?

Generell ist es gut alle erforderlichen Unterlagen vorzubereiten damit man im Kaufprozess nicht unnötig Zeit verliert und schnell realistische Zahlen vorliegen hat. Dazu gehören für Angestellte die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, die letzte Steuererklärung, der Personalausweis und die NIE Nummer, ein Schreiben des Arbeitgebers (zur Bestätigung des Verhältnisses und der Dauer, sowie Jahresgehalt und Position).

Für Selbständige die Einkommenssteuererklärung der letzten 2 Jahre und der Jahresabschluss der letzten 2 Jahre.

Generell ausserdem: Auflistung anderer Einnahmequellen, Kreditauskunft, Bankauszug der letzten 6 Monate, und Daten über den derzeitigen Hauptwohnsitz, also der Mietvertrag oder wenn vorhanden der letzte Hypothekenauszug.

Abschliessend bitte eine Prognose zur Entwicklung des Hypothekenmarktes in Spanien in den nächsten 5 Jahren

Wir denken dass sich der Verkauf von Immobilien weiterhin positiv entwickelt, die Grundlage hierfür wurde geschaffen, Preise korrigiert und Prozesse gestrafft, sowie der Markt der Anbieter reguliert. Im Zuge dessen wird sich auch der Hypothekenmarkt weiter gut mit verbraucherfreundlichen Angeboten entwickeln. Eventuell wird der Leitzins in Stufen angehoben doch wir erwarten da keine drastischen Änderungen in den nächsten 5 Jahren.

 

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