Que hipoteca es la mejor para comprar un inmueble en España?

Entrevista con Anne Bayne, gerente de realestate-dreams

Los tipos de interés bajos que actualmente hay, como influyen en el mercado inmobiliario Español? 

Los tipos de interés bajos tienen un impacto positivo, no obstante se nota la recuperación de los precios y de la demanda de forma inmediata mucho más en zonas „top“ que en las zonas menos densas.

Anne Bayne
Anne Bayne

Usted recomienda la hipoteca a un interés fijo o variable?

Actualmente la hipotecas a interés fijo son la mejor opción en la mayoría de los casos. A primera vista la hipoteca con interés variable parece más ventajosa porque el Euribor esta bajo cero. Las hipotecas a interés variable se calculan a base del Euribor más un porcentaje que fija el banco, dependiendo del cliente y de su situación. Pero el Euribor probablemente subirá en los próximos 2-3 años a un 2% y en los años consecutivos más, entonces este tipo de hipoteca se va a encarecer rápidamente.

Al contrario una hipoteca con interés fijo se establece para un termino de 20, 25 o 30 años y por lo tanto ofrece una seguridad mucho mas amplia. Además los tipos de interés son tan bajos como nunca. El profesor de Economía Gonzalo Bernardos pone el ejemplo de que uno constituye una hipoteca ahora al tipo de interés fijo de 2,5% y la tasa de inflación en 2020 será 2,5%, entonces los costes reales son 0%, ósea gratis. Esto no es especulativo sino muy realistico, así que este tipo de hipotecas de verdad son una oportunidad.

Pero porque entonces hasta Septiembre del año pasado solo un 19,2% de las hipotecas se han constituido con interés fijo? (Fuente: INE)

Este sector de hipotecas no era muy conocido en España hasta ahora y poco atractivo en el pasado debido a los altos tipos de interés fijos. Solo desde hace 2 años los bancos los ofrecen activamente, primero los bancos pequeños que siguen una política de precios más flexibles y ahora también las grandes entidades. Hay que pensar en que muchos consumidores no tienen conocimientos de estos productos y no están bien asesorados cuando compran, el negocio con el interés variable es más beneficioso a largo plazo para los bancos.

La mayoría de los compradores adquieren una vez en la vida un inmueble y a pesar de que es un gasto muy elevado no buscan consejo independiente para saber la mejor financiación en su caso. Y ahora mismo las hipotecas a tipo variable son más asequibles, esto a primera vista es mas atractivo para los clientes.

También hay razones que hablan en contra de una hipoteca con interés fijo?

Si absolutamente. Si Usted sabe por ejemplo que va a cancelar su hipoteca dentro de pocos años, entonces ahora mismo por supuesto es más favorable una hipoteca con tipo de interés variable. Igualmente consumidores que han firmado una „clausula suelo“ tienen que estar atentos. Estas han sido declarados nulos por el Tribunal Supremo en 2013. Los bancos por lo tanto ahora intentan cambiar a los clientes afectados la hipoteca en una a interés fijo pero esto puede ser desfavorable, depende de la duración del préstamo.

Que hay que saber si un no residente solicita una hipoteca en España?

Hay 2 posibilidades: Solicitarla directo al banco o contactar con un intermediario financiero.

Nosotros les podemos poner en contacto con diferentes bancos y con asesores financieros quienes hablan Inglés. La ventaja de un intermediario es que puede negociar mejores condiciones con el banco. Cobra un honorario una vez en la firma del contrato hipotecario pero al largo plazo puede ayudar en ahorrar dinero si negocia las condiciones para la devolución de manera optima.

Por supuesto también se puede solicitar una hipoteca directo al banco. Recomendamos de comparar 2-3 ofertas de diferentes entidades e intermediarios.

Que documentación necesito para recibir una oferta?

En general es recomendable tener toda la documentación preparada para no perder tiempo en el proceso de compra y para tener unos números reales de la operación en corto tiempo. Esto es para empleados los 3 últimos recibos de la nomina, la declaración de renta mas reciente, el DNI y el NIE en caso de no residentes y una carta de la empresa (para confirmar la relación e empleo, la duracion, el salario y la posición).

Para Autónomos la declaración de renta de los últimos dos años y las cuentas anuales de los últimos 2 años.

En general además: Lista y pruebas de otra fuente de ingreso, report crediticio, extracto bancario de los últimos 6 meses, y los datos del actual domicilio principal, ósea el contrato de alquiler o el ultimo extracto de la hipoteca si hay.

Para acabar por favor una previsión de la evolución del mercado hipotecaria en España en los próximos 5 años

Nosotros pensamos que la venta de inmuebles va a seguir creciendo, la base para esto esta hecha, se han corregido los precios y se han mejorado los procesos, además se han regulado los requisitos legales para operar como agencia inmobiliaria, por lo menos en Cataluña. En esta linea también el mercado hipotecario ira creciendo de buena forma con atractivas ofertas para los consumidores. Tal vez el Euribor subirá por escalones pero no veremos cambios drásticos en los siguientes 5 años.

Spanish Mortgages: Fixed or Variable?

Interview with Anne Bayne, director of realestate-dreams

How do the low interest rates we see today translate to the Spanish property market?

The low interest rates are having an overall positive effect, but the immediate recovery of prices and demand is much greater in popular locations within Spain, like in the bigger cities and the beach areas, than in the outskirts.

Anne Bayne
Anne Bayne

Do you recommend a fixed or a variable interest rate?

In most cases, a mortgage with a fixed interest rate is best. A mortgage with a variable interest rate is convenient at first sight because the Euribor, the European leading interest rate, is below zero. Variable mortgages are calculated using the Euribor to set a rate for each individual client. The Euribor, however will probably rise in the next 2-3 years to 2%, or possibly even higher after that. So a variable-rate mortgage could become much more expensive by that time.

In contrast, a mortgage with a fixed interest rate is established for 20, 25, or 30 years and therefore offers much more security for personal planning. Moreover, rates for this kind of mortgage are as low as ever. Professor of Economics Gonzalo Bernardos gives the example that if you get a mortgage for 2.5% today and the inflation rate in 2020 is 2.5%, your effective cost is 0%, and so your loan is essentially for free. This is a realistic assessment and not wild speculation, making this kind a mortgage a good opportunity.

Until last September, only 19.2% of mortgages were fixed-rate. Why are so few mortgages fixed-rate? (Source INE)

Until recently, fixed-rate mortgages were not very well known in Spain and they have historically been less attractive because of high fixed interest rates. Spanish banks just began actively promoting these mortgages in the last few years. First by smaller institutions which tend to have more flexible price policies, and now also by the big banks. Many consumers just don’t know much about these mortgages and are not receiving good advice when they buy. From the bank’s perspective, variable interest rates are, of course, more attractive over the long term.

Most buyers purchase a property only once in their life, and despite the enormously high expense, they are not seeking independent advice regarding the best financing for them. And, of course, a mortgage with a variable interest rate looks better in the short term and therefore it can seem more attractive at first sight.

Are there also disadvantages to a mortgage with a fixed interest rate?

Yes, definitely. If you know, for example, that you will pay off your mortgage in a few years, then you will probably be better off with a variable rate mortgage. Furthermore, consumers that signed a “collar clause” (a “clausula suelo”) should pay attention now. The Supreme Court of Spain declared these clauses illegal in 2013. Since then, banks have been trying to convert the mortgages of affected clients into mortgages with fixed interest rates. This can be disadvantageous depending on the term left on the mortgage.

What should I know when applying for a mortgage in Spain as a non-resident?

Two things are critical: you can speak directly to the bank or you can use a mortgage broker.

We can put you in touch with different banks and brokers who speak English. The advantage of a broker is that he or she can often negotiate better terms with the bank. The broker does get a one-time fee when signing, but she can save you a lot of money in the long run if she can successfully negotiate favorable payback terms. It is also possible to have a mortgage directly with the bank. We recommend that you get at least 2-3 offers to compare.

Which documents are necessary to get an offer?

It’s generally good to have all the necessary documents prepared in advance to avoid losing time in the purchase process and to have quick access to reliable numbers. Employees need their last three pay stubs, their last tax declaration, their identity card or passport, their NIE number, and a letter from their company to confirm employment details such as the job description, duration, and annual salary.

Freelancers and independent contractors need their income tax declaration and annual account from the last two years.

Everyone should also gather a list of other income sources and accompanying proof, along with credit reports, bank statements for the last six months, and documentation for their current main residence such as a rental contract or mortgage receipt. The specifics on some of these documents can vary depending on your home country.

How do you think the Spanish mortgage market will evolve over the next five years?

I think Spain’s property market will continue to grow and its mortgage market will continue to grow and evolve along with it. There is currently a good foundation and prices have been revised and processes have been improved. Furthermore, agencies are more regulated now, especially here in Catalonia. I see the Euribor rising gradually over the next few years, but I doubt we will see dramatic changes over the next five years.